建て替え後の戸数を増やせば居住者の負担なく(等価交換)建て替えられます。

後悔しない分譲マンション購入ガイド
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「等価交換」の説明

「等価交換」を説明します。
いくら古くなったマンションは建て替えが必要と言っても、その工事費用の捻出に難色を示す居住者が多いため、建て替えに必要な4/5以上の同意は殆ど望めません。
ですから、マンションの建て替え工事の大半は「等価交換」で行われています。
これは建て替え前の不動産価格と建て替え後の不動産価格が同額になる様に工事する方法です。
例えば、30戸ある中古マンションの不動産価格が土地を含め6億円とします。
これを不動産業者が建て替えする場合、各居住者は2000万円で業者に販売しますが、マンションの建て替え自体に3億円必要な場合、業者は不動産価格と合わせて9億円必要になります。
これを各居住者に販売する場合は1戸3000万円になりますが、建て替え前に2000万円で業者に販売しているため、実際に各居住者が支払う必要がある金額は差し引き1000万円になります。
ところが、建て替えと一緒に戸数自体を増やせば居住者が支払う必要がある金額が減少します。
例えば、同じ条件下で4億円使って40戸のマンションに建て替えたらどうなるのか。
不動産業者は不動産価格と合わせて10億円必要になりますが、40戸で割ると1戸2500万円、居住者の支払い金額は差し引き500万円まで減少します。
同様に6億円使って60戸のマンションに建て替えする場合、12億円を60戸で割ると2000万円、居住者の支払いは差し引きゼロ、これが「等価交換」です。
要するに、建て替え後の戸数を増やすだけで今住んでいる居住者の負担が発生しなくなります。
この様な考え方によって、居住者の負担なく建て替えできるわけですが、それでは、その工事費用をどこから捻出しているのか疑問に残る人も存在するものでしょう。
それに関しては、マンションを高層化した結果、1戸当たり相当する土地価格が必然的に減少するため、その差額で建て替えしているだけであって、決して新規入居者に工事費用を押し付けているわけではありません。